Hoy día para que una ciudad pueda crecer, todos los terrenos situados próximos a esta, quedan recogidos dentro de una cartografía del Plan General como suelo urbanizable.

Los suelos urbanizables son suelos que no tienen  ni calles ni redes de infraestructuras urbanas. A  través de  figuras de desarrollo urbano: 1º planes parciales, 2º juntas y proyectos de compensación o cooperación, 3º proyectos de urbanización y finalmente la construcción de viviendas,  convierten los terrenos del suelo urbanizable en suelo urbano.

Para promover un Plan Parcial es necesario tener el 51% de la propiedad del suelo. Esta propiedad la puede obtener un privado, una entidad pública o una sociedad cooperativa.

Una sociedad cooperativa es la unión de muchos propietarios para la promoción de su propia vivienda. Muchos ciudadanos se apuntan en las cooperativas como si fuesen simples compradores de vivienda sin considerar que ser cooperativista es ser promotor.

¿Qué se gana con la cooperativa? Unirse para obtener el 51% del suelo urbanizable y promover un Plan Parcial. A partir de aquí yo creo que no sirve para nada más en cuanto a beneficios diferenciales respecto a la promoción libre.

Un promotor pide un gran crédito a un banco para realizar una promoción y tiene que arriesgar mucho, incluso vender varios pisos sobre anteproyecto para afrontar pagos (coste de proyecto y su posterior gestión) y luego gana mucho cuando logra vender todos los pisos.

Pero con una cooperativa, los verdaderos promotores son el tanden: abogado-arquitecto que no arriesgan nada y tienen garantizada la ganancia sin competencia, equivalente a lo que gana un promotor, bajo las aportaciones de los cooperativistas como honorarios profesionales de gestión.

Son los cooperativistas los que aportan un dinero (efectivo o crédito personal) para los primeros pagos (compra suelo, gastos y gestión de proyectos) y garantizan el éxito de la adquisición del total de las viviendas.Si hay algún problema individual de pago y con ello una venta, será un problema individual del cooperativista  y no de la promoción general.

Pero si hay problemas en el transcurso de la gestión y construcción serán los  cooperativistas los que soportarán  los problemas y  aumentos de gastos como promotores que son: gastos por atraso en obtener licencia, aparición de partidas presupuestarias que no se consideraron en proyecto: ejemplo problemas en las cimentaciones, costes por atrasos en la entrega de obra, vicios del proyecto y caprichos de innovaciones de los arquitectos etc.

Por ello un ciudadano cuando opta por convertirse en cooperativista debe conocer que los costes para la compra de la vivienda no están totalmente cerrados, éstos  están sometidos a los riesgos que debe asumir un promotor. 

En donde vivo ahora es una promoción de una sociedad cooperativa. El cooperativista creyó que los pisos de 85 m2 costarían unos 35.000.000 de las antiguas pesetas, al final, los pisos debido a problemas de calculo de las estructuras, paralización de obras y otras delicias, salieron aproximadamente por unos 50.000.000 de las antiguas pesetas y aun ahora hay problemas sin resolver.